REAL ESTATE SCHEME – Le Cadre RES

Ile Maurice une destination prisée

Classé parmi les plus belles destinations au monde, l’Ile Maurice jouit d'une très belle image auprès des vacanciers venant des quatre coins du globe depuis bon nombres d’années. Le tourisme y est régulier et l’île plait pour bons nombres de raisons. Hormis la géographie exceptionnelle entre mer et forets, le climat y est idéal avec ses températures oscillant entre 20 et 35 degrés. Maurice jouit également d’une notoriété positive, réputée pour son accueil et sa qualité de vie. La société multiculturelle mauricienne n’a également aucune difficulté à accueillir les étrangers car la population locale maîtrise à la fois la langue Anglaise et Française. Il y a rarement une barrière linguistique ou culturelle. Maurice est au cœur de l’Océan Indien et accessible grâce aux dessertes aériennes régulières et fréquentes avec l’Europe, le Moyen Orient, l’Afrique, l’Asie et l’Australie. La stabilité de l’économie et de la politique rassure également. Maurice est aussi connu pour avoir su trouver le juste milieu entre le développement des infrastructures de qualité et la préservation de sa nature unique. Le régime fiscal avantageux est un autre atout l’île Maurice faisant par exemple partie des 130 pays ayant signé une convention de non double imposition. Autrement, la retraite ou tout autre revenu habituellement imposable dans le pays qui la verse, est soumis à une seconde imposition quand l’on réside sur un autre territoire n’ayant pas signé de convention fiscale.

Integrated Resort Scheme (IRS)

Cette île paradisiaque attire la population étrangère, si bien que, la demande croissante de ceux souhaitant résider sur l’ île, y faire leur vie et y développer leurs commerces a poussé le gouvernement mauricien à ouvrir les portes aux citoyens étrangers et concevoir un cadre légal, le Integrated Resort Scheme (IRS). Ce régime, lancé en 2002, est mis en place pour générer des investissements par des étrangers désireux d’investir dans un bien immobilier à Maurice. Il facilite l’achat de ces biens immobilier à Maurice au sein de programmes résidentiels spécifiques, classés IRS. Les IRS qui doivent s’assujettir à des critères distincts stricts, rigoureusement contrôlés par le Board of Investment (BOI), organisme du gouvernement mauricien. Les projets IRS se développent rapidement, sous forme de vastes projets de villas de grand luxe réparties sur une taille minimale obligatoire de terrain de 120 000 m². Comme stipulé par la loi, les résidences IRS sont vendues à un prix minimum de 500 000 $, chaque unité devant faire une surface totale d’au moins 1000 m². La personne faisant l’acquisition d’une résidence IRS accède cependant automatiquement au statut de résident permanent ainsi que son conjoint et les personnes à sa charge. Les résidences comprennent également des services haut de gamme consacrés aux propriétaires de ces résidences tels que des parcours de golf, des Spas et des restaurants. Les IRS touchent donc une clientèle précise ayant les moyens d’investir une somme conséquente dans un bien immobilier.

Real Estate Scheme (RES)

Cependant, la demande ne cessant d’augmenter le gouvernement a mis en place un second régime immobilier, le Real Estate Scheme (RES). Reconsidérant l’offre et la demande, le gouvernement tente d’ouvrir davantage le marché immobilier aux investisseurs étrangers pour répondre au mieux aux attentes de la clientèle étrangère. D’autres part il permet aux mauriciens, principalement aux propriétaires de terres agricoles moyennes de se reconvertir vers un marché prometteur. Les développements IRS ont par exemple jusqu’alors largement concernés de grandes compagnies sucrières, les principaux propriétaires terriens de Maurice. En effet l’industrie du sucre a fait vivre et prospérer l’économie mauricienne pendant bons nombres d’années. L’économie reposait en grosse partie sur la culture de la canne permettant à Maurice de réussir une performance économique exceptionnelle en très peu de temps et de passer d’un statut de pays en voie de développement au statut de pays nouvellement industrialisé. Quand le commerce du sucre commence à perdre de la valeur sur le marché international, l’île entame sa diversification et opère des changements structuraux déterminants au cours de ces dernières années afin de s’adapter aux conditions d’une économie moderne vers différents secteurs d’activités non liés à l’agriculture. Plusieurs investisseurs mauriciens se retrouvent avec de vastes terrains agricoles non exploités. Si pendant longtemps, l’économie mauricienne s’est reposée essentiellement sur le secteur agricole, principalement la culture de la canne à sucre, aujourd’hui, ce secteur ne représente que 6% du PIB. L’immobilier est un des marchés qui s’est le plus développé ces dernières années.

Les particularités du RES

Le schéma RES (Real Estate Scheme) est donc principalement une version plus accessible du schéma IRS (Integrated Resort Scheme). Il est donc lancé en 2008 par le gouvernement mauricien en complément de l’IRS. Ces critères sont plus souples et offrent une nouvelle possibilité à la clientèle étrangère sans toucher uniquement de puissants investisseurs. Les schémas RES permet donc à un investisseur étranger d’acheter un bien en pleine propriété, au sein d’un programme résidentiel construit et commercialisé sous le cadre RES, à l’Ile Maurice. Cependant, il n’y a pas de prix minimum à respecter sur la vente du bien. Le promoteur peut donc fixer son prix d’achat en fonction de ce qu’il propose. De par la loi une résidence en RES doit être développée sur un terrain faisant entre 4 000 m² et 120 000 m², mais aucune limite minimal ou maximal est à respecter au niveau des parcelles de terrain par unités. Avec un achat en RES l’obtention du permis de résidence n’est pas automatique. Si la valeur du bien est équivalente ou supérieure à 500 000 USD, le propriétaire a droit au statut de résidence permanent, aussi bien pour son conjoint que tout autre personne à sa charge. Le permis de résidence est toutefois étroitement lié au bien immobilier. Dans la mesure où l’acquéreur décide de revendre son bien il perd systématiquement son permis de résidence. Si le montant est inférieur aux 500 000 USD, le permis de résidence n’est pas attribué, l’investisseur peut néanmoins demeurer 6 mois par an sans visa sur le territoire mauricien. Les résidences RES sont nombreuses aujourd’hui sur le marché. Les projets de villas et appartements donnent un vaste choix à la clientèle étrangère autant au niveau du lieu de localisation que de l’architecture et propose également un large éventail d’opportunités tarifaires. De plus, en comparaison avec des pays tels la France, le Royaume-Uni ou l’Afrique du Sud, à projets équivalents, le coût d’un investissement immobilier sur l’île Maurice est nettement inferieure et souvent bien plus intéressant en rapport qualité prix.

Bon à savoir

Les conditions liées au développement d’une résidence RES sont minutieusement contrôlés par la BOI (Board of Investment). Par exemple, toute acquisition doit se faire en pleine propriété. La loi formule clairement que l’acquéreur devient systématiquement propriétaire du sol et des constructions achevées ou en cours. L’achat pouvant se faire sur plan, durant la phase de construction ou encore lorsque la construction est terminée, l’acheteur est pleinement propriétaire de son bien dès la signature du contrat de vente et peut procéder à une revente s’il le souhaite avant même l'achèvement des travaux. Cette revente pouvant naturellement se faire à n’importe quel moment, elle offre une certaine garantie de plus-value à l’investisseur, sans compter le fait qu’il a la liberté de fixer son pris de revente à sa guise et dans la devise qu’il souhaite. A travers les différents programmes, proposant des villas et appartements neufs sur l’Ile, les résidences RES s’adaptent aux différents budgets et modes de vie. Pour certains ce sont les avantages fiscaux qui attirent avant tout. Pour d’autre c’est la volonté de s’expatrier ou encore la possibilité de prendre sa retraite dans un pays qui a tout pour offrir une qualité de vie exceptionnelle.

Liens utiles